هرچند که این روزها بازار مسکن نیز وضع مشخصی ندارد و ثباتی در تغییر قیمتهای آن مشاهده نمی‌شود، اما...
تاریخ انتشار :دوشنبه ۲۱ مهر ۱۳۹۳ ساعت ۰۰:۴۵
گزارشی از بازار ساخت‌وساز و اجاره در شمال کشور
قیمتهای عجیب یک شب اقامت در ویلاهای شمال
به گزارش حدیدنیوز، شمال کشور به‌دلیل جاذبه‌های گردشگری ویژه‌اش همزمان با فرصت‌ها، تهدیدهایی را نیز به خود می‌بیند که به‌طور معمول برای مردم مناطق مختلف این استان‌ها به‌ویژه مناطق غربی مازندران، چالش‌هایی را ایجاد کرده است. یکی از این چالش‌ها مربوط به افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف است.
حضور پرتعداد گردشگران و نبود سامانه‌ای مناسب برای کنترل بازار این مناطق مهمان‌پذیر، سبب شده تا بازار این مناطق در برخی از بخش‌ها با نابسمانی‌های خاص و قابل‌توجهی روبه‌رو شود. ویلاسازی‌ها یکی از مواردی هستند که برای شمال ایران تهدیدهای زیادی را ایجاد کرده‌‌اند. اما صرف‌نظر از همه چالش‌هایی که این روند ساخت‌وساز برای محیط زیست و منابع طبیعی به وجود آورده، بی‌سروسامانی قیمت ویلاها در فروش و اجاره، وضعیتی را در بازار مسکن سبب شده که سال‌هاست خروج از آن ممکن نیست و به یک روال عادی در بازار ویلا و مسکن تبدیل شده است.
سود اصلی در جیب پیمانکاران و واسطه‌گران
سونامی ساخت‌وساز ویلاها در استان‌های حاشیه دریای مازندران جریانی را به وجود آورد که سبب تحولات زیادی در لایه‌های مختلف فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی شد و به مرور حتی سبک زندگی مردم مناطق گردشگرپذیر را نیز تغییر داد. اگرچه برخی از کارشناسان محلی موج ساخت‌وساز ویلاها را یک حباب و تب می‌دانستند، اما این روند بدون توقف به پیشروی خود ادامه داد تا زنگ خطر برای مازندران و ساکنان آن به صدا درآید و از آن پس مسئولان استان در یک دهه همواره نسبت به افزایش بی‌ضابطه و قارچ‌گونه ویلاها در مناطق مختلف استان هشدار دهند.
در مقابل آنچه که همواره در این سال‌ها مورد تاکید بسیاری از مازندران‌نشینان به‌ویژه فروشندگان زمین‌های کشاورزی، انبوه‌سازان و واسطه‌ها بوده و هست، ورود سرمایه به استان به‌دلیل افزایش ساخت‌وساز ویلاها در مازندران است. این عده بر این باورند که افزایش ساخت ویلاها سبب رونق بازار مشاغل ساختمانی و جذب سرمایه در استان می‌شود. دیدگاهی که تا حدودی درست هم به نظر می‌رسد.
ولی مخالفان این دیدگاه معتقدند سرمایه‌ای که از راه ساخت‌وساز ویلاها به استان وارد می‌شود به‌طور عادلانه در استان توزیع نمی‌شود و به قشر خاصی تعلق می‌یابد. ضمن اینکه سود اصلی این فعالیت‌ها به جیب پیمانکاران و واسطه‌گران خرید و فروش ویلاها می‌رود. حتی برخی کارشناسان بر این عقیده‌اند که سود حاصل از این فعالیت‌ها در مسیری شبیه به نظریه وابستگی دوباره از استان خارج می‌شود و نقشی در توسعه پایدار استان ندارد.
آنچه هر روز بر تعداد ویلاسازان استان افزود و میل کشاورزان را به فروش زمین‌های کشاورزی آبا و اجدادی‌شان بیشتر کرد، شیب صعودی قیمت ویلاها به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و قیمت مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر است. قیمت ویلاها در ۱۵سال گذشته به‌طور تقریبی با شتابی مشخص و روند صعودی یکسان، کمی پیش و بیش از تورم سالانه رشد کرد. برخی از ویلاسازان منطقه «رویان» دلیل این افزایش قیمت را بالارفتن بهای مصالح ساختمانی عنوان می‌کنند. اما عده‌ای دیگر معتقدند که همسان نبودن شیب تورم جامعه با شیب قیمت ویلاها در مازندران نتیجه برخی دست‌اندازی‌ها و واسطه‌گری‌‌ها در بازار ویلاسازی‌هاست که امکان کنترل بر ساخت‌وساز و فروش ویلاها را از بین برده است.
هرچند که این روزها بازار مسکن نیز وضع مشخصی ندارد و ثباتی در تغییر قیمتهای آن مشاهده نمی‌شود، اما این وضعیت در بازار ویلای مازندران شکل قوی‌تری به خود گرفته است. طوری‌که در هر سال هزینه اجاره یا فروش ویلاها به دلایل مختلف افزایش می‌یابد که مهم‌ترین دلیل آن از دید فعالان بخش ساخت‌وساز در این مناطق افزایش قیمت‌ها و تورم است.
رکود در ساخت‌وساز
نگاهی به قیمت مسکن در مازندران در ۶ ماه گذشته نشان می‌دهد که پس از آغاز سال۱۳۹۳ این نرخ با افزایش ۲۰ تا ۳۰درصدی در استان روبه‌رو بود. این درحالی است که بازار مسکن در استان رونق چندانی ندارد و بسیاری از فعالان ساخت‌وساز از وضع فعلی بازار ساختمان ابراز نارضایتی می‌کنند. به‌عبارتی بازار مسکن و ویلا در عین حال که افزایش حدود ۲۰درصدی در فروش را تجربه می‌کنند، با رکود نیز روبه‌رو هستند.
در این‌باره دبیر اتحادیه مشاوران املاک مازندران به «همشهری اقتصاد» می‌گوید: وضع فعلی بازار مسکن در رکود ساخت‌وساز نیز تاثیر زیادی داشت. البته در این میان افزایش قیمت مصالح ساختمانی و بالا رفتن اجرت‌ها به‌دلیل تورم موجود هم تاثیرگذار است. اما رکود بازار خرید و فروش مسکن نقش زیادی در این زمینه دارد. از طرفی بالا رفتن قیمت زمین‌ها همراه با تورم موجود در جامعه سبب شد بسیاری از سازندگان آهسته و محتاط به کار خود ادامه دهند و عده‌ای هم دست از کار بکشند.
محمودرضا فتحی ادامه می‌دهد که ساخت‌وساز زمانی برای یک سازنده می‌تواند سود داشته باشد که قیمت زمین پایین‌تر از قیمت تمام‌شده ساخت در هر مترمربع باشد یا اختلاف کمی میان این دو نرخ وجود داشته باشد. درحالی‌که امروز این وضع حاکم نیست و سازنده برای فعالیت باید زمین را دستکم دو برابر قیمت سال گذشته خریداری کند. به‌گفته فتحی در صورت انجام فعالیت هم، چون ملک گران و قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بالاست، سازنده ناچار است قیمت فروش را افزایش دهد تا ضرر نکند که باز هم افزایش قیمت مسکن به وجود می‌آید و دست متقاضیان از صاحبخانه شدن دور می‌ماند.
تخریب بنگاه‌های مسکن غیرمجاز
به‌هم‌پیوستگی بازار مسکن و ویلا در مناطق گردشگرپذیر مازندران می‌تواند دلیلی بر تشابه دلایل افزایش قیمت فروش و اجاره ویلاها در این مناطق نیز باشد. چراکه بافت این مناطق به شکلی است که بسیاری از ویلاها در دل مناطق مسکونی و بومی‌نشین یا در کنار آنها ساخته می‌شوند. ضمن اینکه هر دو بخش ویلا و مسکن ساکنان برای ساخت‌وساز از یک بازار تغذیه می‌شوند.
شاید تا چند سال پیش روند ساخت ویلا در مناطقی مشخص مانند سرخرود، ایزدشهر، رویان، نوشهر، چالوس، سلمانشهر، خرم‌آباد، تنکابن و رامسر مشاهده می‌شد. اما افزایش قیمت زمین و همچنین کمبود زمین برای خرید و فروش سبب شد که این روند به مرور به مناطق بکر و شهرهای دیگر استان نیز کشیده شود که در این میان زمین‌های کشاورزی استان بیشترین آسیب‌ها را دیدند. گسترش و افزایش این آسیب‌ها به شالیزارهای استان اگرچه از ابتدا مخالفت مسئولان را در پی داشت، اما روند مقابله با این تخلف به‌گونه‌ای بود که نتوانست بازار ویلاسازی استان مازندران را متوقف کند. با این حال افزایش حساسیت این موضوع سبب شد تا در ماه گذشته مسئولان ارشد استان به فکر اقدامی قطعی برای مقابله با این وضعیت بیافتند و بسیاری از بنگاه‌های غیرمجاز را به عنوان متخلفان بازار ویلا پلمب یا حتی تخریب کنند.
رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان مازندران در همین زمینه به «همشهری اقتصاد» می‌گوید: با کمک دستگاههای اجرایی استان قرار شد تا از این پس به بناهای بدون مجوز هیچ امتیازی اعم از آب، برق، تلفن و گاز داده نشود. با این روند به‌طور قطع از شدت تغییر کاربری‌ها کاسته خواهد شد.
دلاور حیدرپور اضافه می‌کند که مسامحه و مماشات با متخلفان یکی از دلایل گسترده شدن تغییر کاربری‌ها در مازندران است. نبود برخوردهای قاطعانه با متخلفان و افراد سودجو سبب شد که ساخت‌وسازها در یک دوره چندساله افزایش یابد و با سرعت گسترش پیدا کند. حیدرپور ادامه می‌دهد: با توجه به اراده‌ای که در استان برای مقابله با این پدیده ایجاد شده و با کمک دستگاههای اجرایی و استانداری و حساسیتی که شورای حفظ حقوق بیت‌المال بر این موضوع دارد، انگیزه و دلگرمی برای برخورد قاطعانه با سودجویان بیشتر شده است تا با جدیت از تغییر کاربری‌ها جلوگیری کنیم.
گفتنی است این اقدامات در بازار خرید و فروش ویلاها نیز تاثیر قابل‌توجهی داشت. طوری‌که سبب شد قیمت ویلاها در مناطق غربی استان به‌ویژه در مناطقی که برخورد با تخلفات شدت یافت در وضعیتی مشابه سال قبل باقی بماند. یکی از فعالان حوزه ساخت‌وساز و مصالح ساختمانی آمل و چمستان در این زمینه به «اعتبار» می‌گوید: امسال خرید و فروش ویلاها نسبت به سال گذشته تفاوت چندانی نداشت. یکی از دلایل این وضع، برخوردهایی است که در مناطقی مانند چمستان و رویان با ساخت‌وسازهای غیرمجاز انجام شده است.
او در این‌باره تصریح می‌کند: این اقدامات سبب شد متقاضیان کمتری برای خرید ویلا اقدام کنند. برخلاف سال گذشته که شاهد هجوم خریداران ویلاها در مناطق غربی استان بودیم، امسال بازار ویلا وضعیتی مشابه رکود را تجربه می‌کند. به اظهار این فعال مسکن، اجاره ویلاها افزایش قابل‌توجهی داشت و مانند هر سال در این بخش روند صعودی مشاهده می‌شود که شاید راکد ماندن بازار خرید و فروش در افزایش بازار اجاره ویلا بی‌تاثیر نباشد.
افزایش اجاره ویلاها
بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان اجاره ویلاها از افزایش بیشتری نسبت به سال گذشته برخوردار بوده اما نرخ اجاره‌بها به‌دلیل نبود نظارت بر فعالیت واحدهای استیجاری و مشخص نبودن تعداد واحدهای استیجاری، ثبات مشخصی ندارد و بیشتر به‌صورت توافقی تعیین می‌شود. البته این توافق بیشتر از سوی گردشگر باید پذیرفته شود. چراکه موجر در این زمینه کمتر حاضر به پایین آمدن نرخ اجاره‌بها می‌شود. از طرفی همیشه مسافرانی هستند که قیمتهای تعیین‌شده مالکان ویلاها را بدون دغدغه می‌پردازند. به همین دلیل تابلو به‌دستان در سال‌های اخیر به یکی از قطب‌های پذیرش مسافران و گردشگران تبدیل شده‌اند که با وجود ارائه برنامه‌های مختلف برای ساماندهی آنان، هنوز اتفاق مثبتی در این زمینه رخ نداده است.
رئیس اداره میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری شهرستان نوشهر در گفت‌وگو با «همشهری اقتصاد» بر لزوم نظارت بر قيمت‌هاي اجاره ويلاها و اقامتگاه‌هاي استيجاري خصوصي تاکید می‌کند و می‌گوید: متاسفانه در حوزه ساماندهی تابلو به‌دستان کنار خیابان‌ها، تاکنون موفقیتی نداشتیم. حسن متاجی اضافه می‌کند که تابلو به‌دستان نیز برای آن‌که از دادن مالیات فرار کنند تن به سیاست‌های میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری نمی‌دهند. متاجی تاکید می‌کند که فعالیت هیچ‌یک از تابلو به‌دستانی که در کنار خیابان‌ها و حریم جاده‌ها با نشان دادن تابلوهای ویلا و دیگر اماکن استیجاری سعی در جذب مسافران و گردشگران برای اسکان دارند، تحت نظارت این اداره نیستند.
رشد ۱۰۰ درصدی اجاره‌بهای ویلا
به‌هرحال نرخ اجاره ویلاها در مناطق مختلف استان بی‌توجه به هر بازار دیگری، روند صعودی خود را ادامه می‌دهد. این نرخ در تعطیلات مناسبتی مانند نوروز و تعطیلات تابستانی به بالاترین حد خود می‌رسد. به‌همین دلیل این تعطیلات معیاری برای تعیین قیمت اجاره‌بهای ویلاها در طول سال نیز به حساب می‌آید. گاهی در این مناسبت‌ها نرخ اجاره‌بهای ویلاها حتی با رشد صددرصدی همراه است. چراکه سیل حضور مسافران و گردشگران و پر شدن واحدهای استیجاری، توازن عرضه و تقاضا را در بازار اجاره ویلاها به هم می‌زند.
نگاهی به اجاره‌بهای ویلاهای مازندران در نوروز امسال و سال گذشته در مناطق مختلف استان رشد حدود ۱۰۰درصدی را نشان می‌دهد. به‌عنوان نمونه نرخ اجاره یک واحد ویلایی در نمک‌آبرود چالوس برای یک شب اقامت از ۲۰۰ تا ۵۰۰هزار تومان در نوروز۱۳۹۲ به ۴۰۰هزار تا یک‌میلیون و ۳۰۰هزار تومان در نوروز سال۱۳۹۳ رسید. این افزایش در دیگر مناطق استان نیز به همین شکل مشاهده می‌شود. به‌عنوان نمونه این نرخ در کلاردشت از ۶۰ تا ۲۰۰هزار تومان به ۱۲۰ تا ۴۰۰هزار تومان رسید. ویلاهایی که تابستان۱۳۹۲ در رویان با قیمت هر ۲۴ساعت ۲۰۰ تا ۲۲۰هزار تومان اجاره داده می‌شدند، در تعطیلات مناسبتی و ویژه تابستان امسال به قیمت ۳۰۰ تا ۴۵۰هزار تومان اجاره رفتند.
نکته قابل توجه اینکه در بسیاری از این شهرهای گردشگرپذیر به‌ویژه مناطق خوش‌آب‌وهوا واحدهای استیجاری از یک یا دو هفته و حتی بیشتر از یک تعطیلات چندروزه، رزرو می‌شوند. برای مثال در شهر آلاشت به‌طور تقریبی تا پایان تابستان امسال باید برای اقامت از یک هفته قبل از سفر اقدام به رزرو کرد. به عبارتی با وجود افزایش اجاره ویلاها تقاضا برای در اختیار گرفتن موقت این واحدها هنوز مانند گذشته پابرجاست.
به‌طور معمول در تعطیلات به سختی می‌توان در مناطق گردشگرپذیر، ویلای رزرو نشده، پیدا کرد. سرخرود، ایزدشهر، بابلسر، سلمانشهر و خرم‌آباد، شهرهایی هستند که به‌طور معمول مقصد گردشگران داخلی و ویلانشینان است. به این وضع البته باید واحدهای مسکونی بومیان منطقه را نیز افزود که به هوای کسب درآمدی کم‌دردسر، در چند روز خانه خود را با همه امکانات در اختیار مسافران قرار می‌دهند و پول قابل‌توجهی دریافت می‌کنند. http://hadidnews.com/vdca0une.49n6a15kk4.html
hadidnews.com/vdca0une.49n6a15kk4.html
