سیاست‌های واگذاری زمین و مسکن استیجاری در ایران، اغلب بدون رویکردی جامع، به تشدید بحران مسکن دامن زده است. در حالی که کشورهای توسعه‌یافته با مدل‌های متنوع و کارآمد، ثبات را به این بازار آورده‌اند.
تاریخ انتشار :سه شنبه ۱۸ شهريور ۱۴۰۴ ساعت ۰۸:۴۷
به گزارش حدید نیوز؛ بحران مسکن در ایران، ابعاد پیچیده‌ای دارد که یکی از مهمترین آن‌ها، نحوه مدیریت و واگذاری زمین و همچنین جایگاه متزلزل مسکن استیجاری است.
در طول دهه‌های اخیر، شاهد اتخاذ سیاست‌های متعدد و بعضاً متناقض در این دو حوزه بوده‌ایم که نه تنها نتوانسته گرهی از مشکلات بگشاید، بلکه در بسیاری موارد به تعمیق بحران و افزایش نابرابری‌ها منجر شده است.
نقد رویکرد موجود در واگذاری زمین
زمین، بستر اصلی توسعه و عنصر گران‌بها و غیرقابل تکثیر در بخش مسکن است. در ایران، مدیریت زمین همواره محل مناقشه و تصمیم‌گیری‌های غیرکارشناسی بوده است.
رویکرد غالب، واگذاری گسترده اراضی دولتی به طرح‌های انبوه‌سازی (مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن) بوده است. این سیاست، با هدف افزایش عرضه و کاهش قیمت، در تئوری منطقی به نظر می‌رسد، اما در عمل با چالش‌های جدی مواجه شده است:
۱. عدم شفافیت و رانت‌خواری: فرآیند واگذاری اراضی دولتی، به دلیل ضعف نظارت و عدم شفافیت کافی، همواره مستعد فساد و رانت بوده است. زمین‌های ارزشمند با قیمت‌های نازل به برخی گروه‌ها یا افراد خاص واگذار شده‌اند که نه تنها به تولید مسکن ارزان قیمت منجر نشده، بلکه سودهای کلانی را نصیب دلالان و سوداگران زمین کرده است.
۲. سوداگری به جای توسعه: بسیاری از اراض
ی واگذار شده، به جای ساخت و ساز سریع و عرضه به بازار، با انگیزه سوداگری نگهداری شده‌اند تا با افزایش قیمت‌های آتی، منافع بیشتری نصیب مالکان شود. این امر، چرخه عرضه را کند کرده و به حبس سرمایه‌ها در زمین دامن زده است.
۳. نادیده گرفتن زیرساخت‌ها: واگذاری اراضی در مناطق فاقد زیرساخت‌های لازم (آب، برق، گاز، فاضلاب، حمل و نقل) باعث افزایش هزینه‌های تولید مسکن شده و کیفیت زندگی ساکنان را تحت تأثیر قرار داده است. این امر، هزینه‌های پنهانی را به دوش دولت و جامعه تحمیل می‌کند.
۴. تأثیر منفی بر محیط زیست: گسترش بی‌رویه شهرها و ساخت و ساز در حاشیه شهرها بدون توجه به آمایش سرزمین، به تخریب اراضی کشاورزی، باغات و منابع طبیعی منجر شده است.
وضعیت ناپایدار مسکن استیجاری
در ایران، بازار مسکن استیجاری، سال‌هاست که رها شده و سازوکار مشخصی برای حمایت از مستأجران یا تنظیم روابط موجر و مستأجر وجود ندارد. این وضعیت در سال‌های اخیر و با جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن و اجاره‌بها، به بحرانی عمیق تبدیل شده است:
۱. عدم امنیت شغلی و اقتصادی مستأجران: مستأجران در ایران با عدم اطمینان نسبت به آینده اجاره‌بها و جابجایی‌های اجباری مواجه هستند. این امر، برنامه‌ریزی زندگی، تحصیل فرزندان و حتی یافتن شغل را دشوار می‌سازد و به افزایش فقر و استرس در جامعه دامن می‌زند.
۲. افزایش بی‌رویه اجاره‌بها: نبود سقف مشخص برای افزایش اجاره‌بها و وابستگی آن به قیمت مسکن، باعث شده که اجاره‌بها به صورت سرسام‌آوری افزایش یابد و بخش بزرگی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد. این وضعیت، به ویژه برای دهک‌های پایین و متوسط، معیشت را به شدت تحت فشار قرار داده است.
۳. غیاب نهادهای حمایتی: بر خلاف بسیاری از کشورهای جهان، در ایران نهادهای دولتی یا عمومی قدرتمندی برای ارائه مسکن استیجاری ارزان‌قیمت (مسکن اجتماعی) وجود ندارد. طرح‌های حمایتی نظیر "وام ودیعه مسکن" نیز به دلیل تورم بالا و شرایط سخت، کارایی لازم را نداشته‌اند.
رویکرد سایر کشورها: درس‌هایی برای ایران
کشورهای توسعه‌یافته و حتی بسیاری از کشورهای در حال توسعه، مدل‌های بسیار مؤثرتری برای مدیریت زمین و بازار اجاره دارند:
• مدل مالکیت زمین دولتی و اجاره ۹۹ ساله (Leasehold): در برخی کشورها مانند بریتانیا و استرالیا، دولت مالکیت زمین را حفظ کرده و آن را برای مدت زمان طولانی (مثلاً ۹۹ سال) به سازندگان یا افراد اجاره می‌دهد. این امر، از سوداگری زمین جلوگیری کرده و به دولت اجازه می‌دهد تا بر توسعه شهری نظارت بیشتری داشته باشد.
• بانک زمین دولتی فعال: کشورهایی مانند سنگاپور و هلند دارای بانک‌های زمین دولتی قوی هستند که اراضی را خریداری کرده، آماده‌سازی کرده و سپس با برنامه و نظارت دقیق به بازار عرضه می‌کنند. این امر از انباشت زمین توسط بخش خصوصی جلوگیری می‌کند.
• مسکن استیجاری اجتماعی و حمایتی: در کشورهایی مانند آلمان، اتریش و هلند، بخش قابل توجهی از مسکن (تا ۴۰ درصد در برخی شهرها) به مسکن استیجاری اجتماعی اختصاص دارد که توسط شهرداری‌ها، تعاونی‌ها یا نهادهای غیرانتفاعی با اجاره‌بهای کنترل‌شده به اقشار کم‌درآمد عرضه می‌شود. دولت‌ها با معافیت‌های مالیاتی و وام‌های کم‌بهره از این بخش حمایت می‌کنند.
• قوانین جامع موجر و مستأجر: اکثر کشورها دارای قوانین مدون و قدرتمندی هستند که سقف افزایش اجاره‌بها، مدت زمان قرارداد، شرایط فسخ و حقوق و تکالیف طرفین را به صورت شفاف مشخص می‌کنند. نهادهای داوری نیز برای حل اختلافات وجود دارند.
پیشنهادات و راهکارها
برای اصلاح وضعیت موجود در ایران، اقدامات زیر ضروری است:
۱. بازنگری در سیاست واگذاری زمین: دولت باید مالکیت زمین را به عنوان یک دارایی عمومی استراتژیک تلقی کرده و از واگذاری بی‌رویه آن پرهیز کند. ایجاد «بانک زمین فعال» با هدف آماده‌سازی، توسعه زیرساخت‌ها و سپس عرضه زمین به صورت کنترل‌شده و بر اساس طرح‌های توسعه شهری، ضروری است.
۲. تمرکز بر مسکن استیجاری حمایتی: به جای اصرار بر خانه‌دار کردن همه اقشار، دولت باید بخش مسکن استیجاری را به رسمیت شناخته و با تاسیس یا تقویت نهادهای عمومی/غیرانتفاعی، "مسکن استیجاری اجتماعی" را برای اقشار کم‌درآمد و جوانان توسعه دهد. این امر می‌تواند با استفاده از اراضی دولتی و حمایت‌های مالی و مالیاتی صورت گیرد.
۳. تصویب قانون جامع موجر و مستأجر: این قانون باید شامل سقف منطقی برای افزایش اجاره‌بها (متناسب با تورم عمومی و نه تورم مسکن)، حمایت از حقوق مستأجران در مقابل اخراج‌های بی‌دلیل و تعیین سازوکاری شفاف برای حل اختلافات باشد.
۴. شفافیت و مبارزه با رانت: تمامی فرآیندهای مربوط به واگذاری زمین باید کاملاً شفاف و قابل رصد عمومی باشند تا از هرگونه فساد و رانت‌خواری جلوگیری شود.
۵. اعطای مشوق‌های مالیاتی: برای تشویق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استیجاری (به ویژه مسکن کوچک‌متراژ و متوسط)، می‌توان مشوق‌های مالیاتی به مالکان و سازندگانی که ملک خود را به صورت بلندمدت و با اجاره‌بهای متعارف اجاره می‌دهند، اعطا کرد.
با اتخاذ چنین رویکردهای همه‌جانبه و بهره‌گیری از تجربیات موفق جهانی، می‌توان به تدریج ثبات را به بازار زمین و مسکن استیجاری بازگرداند و بخش بزرگی از معضل مسکن در ایران را حل کرد./ فارس
http://hadidnews.com/vdccpmq0.2bqse8laa2.htmlدر طول دهه‌های اخیر، شاهد اتخاذ سیاست‌های متعدد و بعضاً متناقض در این دو حوزه بوده‌ایم که نه تنها نتوانسته گرهی از مشکلات بگشاید، بلکه در بسیاری موارد به تعمیق بحران و افزایش نابرابری‌ها منجر شده است.
نقد رویکرد موجود در واگذاری زمین
زمین، بستر اصلی توسعه و عنصر گران‌بها و غیرقابل تکثیر در بخش مسکن است. در ایران، مدیریت زمین همواره محل مناقشه و تصمیم‌گیری‌های غیرکارشناسی بوده است.
رویکرد غالب، واگذاری گسترده اراضی دولتی به طرح‌های انبوه‌سازی (مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن) بوده است. این سیاست، با هدف افزایش عرضه و کاهش قیمت، در تئوری منطقی به نظر می‌رسد، اما در عمل با چالش‌های جدی مواجه شده است:
۱. عدم شفافیت و رانت‌خواری: فرآیند واگذاری اراضی دولتی، به دلیل ضعف نظارت و عدم شفافیت کافی، همواره مستعد فساد و رانت بوده است. زمین‌های ارزشمند با قیمت‌های نازل به برخی گروه‌ها یا افراد خاص واگذار شده‌اند که نه تنها به تولید مسکن ارزان قیمت منجر نشده، بلکه سودهای کلانی را نصیب دلالان و سوداگران زمین کرده است.
۲. سوداگری به جای توسعه: بسیاری از اراض
ی واگذار شده، به جای ساخت و ساز سریع و عرضه به بازار، با انگیزه سوداگری نگهداری شده‌اند تا با افزایش قیمت‌های آتی، منافع بیشتری نصیب مالکان شود. این امر، چرخه عرضه را کند کرده و به حبس سرمایه‌ها در زمین دامن زده است.
۳. نادیده گرفتن زیرساخت‌ها: واگذاری اراضی در مناطق فاقد زیرساخت‌های لازم (آب، برق، گاز، فاضلاب، حمل و نقل) باعث افزایش هزینه‌های تولید مسکن شده و کیفیت زندگی ساکنان را تحت تأثیر قرار داده است. این امر، هزینه‌های پنهانی را به دوش دولت و جامعه تحمیل می‌کند.
۴. تأثیر منفی بر محیط زیست: گسترش بی‌رویه شهرها و ساخت و ساز در حاشیه شهرها بدون توجه به آمایش سرزمین، به تخریب اراضی کشاورزی، باغات و منابع طبیعی منجر شده است.
وضعیت ناپایدار مسکن استیجاری
در ایران، بازار مسکن استیجاری، سال‌هاست که رها شده و سازوکار مشخصی برای حمایت از مستأجران یا تنظیم روابط موجر و مستأجر وجود ندارد. این وضعیت در سال‌های اخیر و با جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن و اجاره‌بها، به بحرانی عمیق تبدیل شده است:
۱. عدم امنیت شغلی و اقتصادی مستأجران: مستأجران در ایران با عدم اطمینان نسبت به آینده اجاره‌بها و جابجایی‌های اجباری مواجه هستند. این امر، برنامه‌ریزی زندگی، تحصیل فرزندان و حتی یافتن شغل را دشوار می‌سازد و به افزایش فقر و استرس در جامعه دامن می‌زند.
۲. افزایش بی‌رویه اجاره‌بها: نبود سقف مشخص برای افزایش اجاره‌بها و وابستگی آن به قیمت مسکن، باعث شده که اجاره‌بها به صورت سرسام‌آوری افزایش یابد و بخش بزرگی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد. این وضعیت، به ویژه برای دهک‌های پایین و متوسط، معیشت را به شدت تحت فشار قرار داده است.
۳. غیاب نهادهای حمایتی: بر خلاف بسیاری از کشورهای جهان، در ایران نهادهای دولتی یا عمومی قدرتمندی برای ارائه مسکن استیجاری ارزان‌قیمت (مسکن اجتماعی) وجود ندارد. طرح‌های حمایتی نظیر "وام ودیعه مسکن" نیز به دلیل تورم بالا و شرایط سخت، کارایی لازم را نداشته‌اند.
رویکرد سایر کشورها: درس‌هایی برای ایران
کشورهای توسعه‌یافته و حتی بسیاری از کشورهای در حال توسعه، مدل‌های بسیار مؤثرتری برای مدیریت زمین و بازار اجاره دارند:
• مدل مالکیت زمین دولتی و اجاره ۹۹ ساله (Leasehold): در برخی کشورها مانند بریتانیا و استرالیا، دولت مالکیت زمین را حفظ کرده و آن را برای مدت زمان طولانی (مثلاً ۹۹ سال) به سازندگان یا افراد اجاره می‌دهد. این امر، از سوداگری زمین جلوگیری کرده و به دولت اجازه می‌دهد تا بر توسعه شهری نظارت بیشتری داشته باشد.
• بانک زمین دولتی فعال: کشورهایی مانند سنگاپور و هلند دارای بانک‌های زمین دولتی قوی هستند که اراضی را خریداری کرده، آماده‌سازی کرده و سپس با برنامه و نظارت دقیق به بازار عرضه می‌کنند. این امر از انباشت زمین توسط بخش خصوصی جلوگیری می‌کند.
• مسکن استیجاری اجتماعی و حمایتی: در کشورهایی مانند آلمان، اتریش و هلند، بخش قابل توجهی از مسکن (تا ۴۰ درصد در برخی شهرها) به مسکن استیجاری اجتماعی اختصاص دارد که توسط شهرداری‌ها، تعاونی‌ها یا نهادهای غیرانتفاعی با اجاره‌بهای کنترل‌شده به اقشار کم‌درآمد عرضه می‌شود. دولت‌ها با معافیت‌های مالیاتی و وام‌های کم‌بهره از این بخش حمایت می‌کنند.
• قوانین جامع موجر و مستأجر: اکثر کشورها دارای قوانین مدون و قدرتمندی هستند که سقف افزایش اجاره‌بها، مدت زمان قرارداد، شرایط فسخ و حقوق و تکالیف طرفین را به صورت شفاف مشخص می‌کنند. نهادهای داوری نیز برای حل اختلافات وجود دارند.
پیشنهادات و راهکارها
برای اصلاح وضعیت موجود در ایران، اقدامات زیر ضروری است:
۱. بازنگری در سیاست واگذاری زمین: دولت باید مالکیت زمین را به عنوان یک دارایی عمومی استراتژیک تلقی کرده و از واگذاری بی‌رویه آن پرهیز کند. ایجاد «بانک زمین فعال» با هدف آماده‌سازی، توسعه زیرساخت‌ها و سپس عرضه زمین به صورت کنترل‌شده و بر اساس طرح‌های توسعه شهری، ضروری است.
۲. تمرکز بر مسکن استیجاری حمایتی: به جای اصرار بر خانه‌دار کردن همه اقشار، دولت باید بخش مسکن استیجاری را به رسمیت شناخته و با تاسیس یا تقویت نهادهای عمومی/غیرانتفاعی، "مسکن استیجاری اجتماعی" را برای اقشار کم‌درآمد و جوانان توسعه دهد. این امر می‌تواند با استفاده از اراضی دولتی و حمایت‌های مالی و مالیاتی صورت گیرد.
۳. تصویب قانون جامع موجر و مستأجر: این قانون باید شامل سقف منطقی برای افزایش اجاره‌بها (متناسب با تورم عمومی و نه تورم مسکن)، حمایت از حقوق مستأجران در مقابل اخراج‌های بی‌دلیل و تعیین سازوکاری شفاف برای حل اختلافات باشد.
۴. شفافیت و مبارزه با رانت: تمامی فرآیندهای مربوط به واگذاری زمین باید کاملاً شفاف و قابل رصد عمومی باشند تا از هرگونه فساد و رانت‌خواری جلوگیری شود.
۵. اعطای مشوق‌های مالیاتی: برای تشویق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استیجاری (به ویژه مسکن کوچک‌متراژ و متوسط)، می‌توان مشوق‌های مالیاتی به مالکان و سازندگانی که ملک خود را به صورت بلندمدت و با اجاره‌بهای متعارف اجاره می‌دهند، اعطا کرد.
با اتخاذ چنین رویکردهای همه‌جانبه و بهره‌گیری از تجربیات موفق جهانی، می‌توان به تدریج ثبات را به بازار زمین و مسکن استیجاری بازگرداند و بخش بزرگی از معضل مسکن در ایران را حل کرد./ فارس
hadidnews.com/vdccpmq0.2bqse8laa2.html
