کد مطلب : 26323
بررسی سیاست‌های مالیاتی در بخش مسکن؛
آیا مالیات می‌تواند قیمت مسکن را کنترل کند؟
محمد خانباشی
سه شنبه ۹ مهر ۱۳۹۲ ساعت ۱۶:۵۶
در شرایط اقتصاد ایران، بازار مسکن به یکی از بازارهای سوداگری برای کسب سود بیشتر، همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران محسوب می‌شده که این امر موجب عدم توانایی بازار مسکن در تأمین مسکن متناسب با نیاز خانوار شده است. در این میان، ابزارهای مالیاتی یکی از انواع مداخله‌ی حاکمیتی دولت در بازار مسکن است که می‌تواند صورت گیرد.
آیا مالیات می‌تواند قیمت مسکن را کنترل کند؟
سیاست‌های مالیاتی از جمله ابزار‌های هدایتی کلیه‌‌ی دولت‌ها در بازارهای مختلف، از جمله زمین و مسکن، تلقی می‌شوند. به طور کلی، افزون بر کسب درآمد برای دولت، هدایت سرمایه‌گذاری به سمت تولید، کنترل سوداگری و التهاب در بازار و تنظیم یا جهت‌دهی مصرف، از اهداف شناخته‌شده‌ی نظام‌های مالیاتی در کلیه‌ی کشورها تلقی می‌شوند. دولت‌ها با اجرای این سیاست، انگیزه‌ی‌ تقاضاهای سوداگرانه را برای حضور در بازار زمین و مسکن از بین می‌برند. البته علاوه بر کنترل سوداگری، تخصیص بهینه‌ی منابع موجود و کسب درآمد نیز جزء اهداف نظام‌های مالیاتی در حوزه‌ی زمین و مسکن است. لازم به یادآوری است که از مهم‌ترین زیرساخت‌های اجرای سیاست‌های مالیاتی مورد نظر، وجود اطلاعات در بازار زمین و مسکن است. برای نمونه، از جمله سیاست‌های مالیاتی که می‌توان در این زمینه دنبال کرد، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر معاملات مکرر ملکی، مالیات بر عائدی یا بازگشت سرمایه(CGT) و مالیات بر ارزش زمین (LVT) است که همگی مستلزم وجود سامانه‌ی شفاف اطلاعاتی است. در ادامه، به انواع روش‌های مالیاتی شناخته‌شده در این حوزه اشاره خواهیم نمود.



مالیات بر خانه‌های خالی



بستن مالیات بر خانه‌های خالی شهری، پس از شناسایی به کمک سامانه‌ی هوشمند الکترونیکی، برای جلوگیری از احتکار خانه‌های خالی توسط مالکان یا دلالان مسکن، از جمله طرح‌های مالیاتی دولت در حوزه‌ی مسکن است که البته همواره با تردیدهایی مواجه بوده است. برای نمونه، اخیراً شورای‌ شهر تهران، ضمن هشدار به مسئولان بابت جدی ‌گرفتن معضل خانه‌های‌ خالی، اعلام آمادگی کرده بود در صورتی که وزارت راه و شهرسازی کماکان در برخورد با این پدیده اقدام مشخصی را صورت ندهد، حاضر است با تصویب لایحه‌ی «اخذ عوارض ‌شهری سنگین» در شورا، شهرداری را به مقابله با این معضل اقتصادی‌اجتماعی فرابخواند.



یکی از اعضای این شورا، که در سال ۸۶ برای اولین‌ بار از وقوع بیماری «خانه‌های‌ خالی» در بازار مسکن خبر داده بود، هم‌اکنون رشد دوبرابری تعداد این خانه‌ها طی پنج سال را نتیجه‌ی یک باور اشتباه درباره‌ی تعطیلی فعالیت‌های سوداگرانه در بازار ملک عنوان می‌کند و معتقد است که رشد هم‌زمان ساخت‌‌وسازهای مسکونی و تعداد خانه‌های خالی در تهران، از تغییر فاز سوداگری حکایت دارد و نشان می‌دهد سرمایه‌هایی که در گذشته برای «خرید غیرمصرفی ملک به قصد فروش با سود بیشتر» صرف می‌شد، ‌هم‌اکنون برای «احداث مجموعه‌های مسکونی با نیت نگه‌داری طولانی‌مدت واحدها» هزینه می‌شود!



وی با اشاره به یک مطالعه‌ی انجام‌شده درباره‌ی حجم تقاضای واقعی در بازار مسکن تهران، تصریح کرد در ۲۰ سال منتهی به ۱۴۰۴، باید در تهران ۳ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود و در اختیار مصرف‌کنندگان قرار بگیرد، اما با وجود تحقق بخشی از این ساخت‌وساز در فاصله‌ی سال‌های ۸۵ تا۹۰، تعداد خانه‌های خالی در این مدت از ۱۵۰ هزار واحد مسکونی به ۳۰۰ هزار واحد افزایش پیدا کرده است؛ طوری که از عرضه‌ی عمده‌ی واحدهای نوساز جلوگیری شده است.



به گزارش روزنامه‌ی تخصصی «دنیای‌ اقتصاد»، بحث تزریق واحدهای نوساز به بازار خانه‌های خالی در ساخت‌وسازهای تهران از آنجایی مورد پیگیری اعضای شورای ‌شهر قرار گرفته است که در سایر شهرهای کشور ساخت‌وساز در رکود به سر می‌برد و این در حالی است که در تهران با وجود رونق ساخت‌وساز، خرید ‌و فروش‌ مسکن کاهش پیدا کرده است! هم‌اکنون شورای‌ شهر تهران، با نگرانی از ادامه‌ی ساخت‌وساز به قصد احتکار ملک، از دولت خواسته در تصمیم قدیمی‌‌اش برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تعجیل و پافشاری کند یا لایحه‌ی آن را زودتر به مجلس پیشنهاد دهد. رئیس شورای‌ شهر تهران در عین حال معتقد است پدیده‌ی‌ خانه‌های خالی، هم به قصد احتکار مالکان بازمی‌گردد و هم به عدم توانایی خریداران. بر اساس نتایج سرشماری سال ۹۰، که اخیراً اعلام شد، مشخص شد که در شهر تهران ۱۰ درصد واحدهای مسکونی، خالی از سکنه هستند.



مقایسه‌ی حجم عرضه‌ی جدید به بازار مسکن با حجم بازار خانه‌ی ‌خالی نشان می‌دهد که در حال حاضر، معادل نیمی از آپارتمان‌های تازه‌ساز، بعد از تکمیل، از سوی مالکانشان احتکار می‌شوند و به جای عرضه به بازار فروش یا اجاره، بدون استفاده و به قصد کسب سود بیشتر نگه‌داری می‌شوند.



در همین راستا، با تحقیقاتی که وزارت راه ‌و شهرسازی از نرخ سکونت در واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران انجام داده و مبنای این بررسی‌ را میزان مصرف گاز‌ شهری و قبوض‌ ماهیانه‌ی شرکت ملی گاز قرار داده، معلوم شده است که تعداد خانه‌های خالی از ۳۷۲ هزار واحدی که در جریان سرشماری نفوس ‌و مسکن سال ۹۰ شناسایی شده بود، هم‌اکنون به مرز ۴۰۰ هزار واحد رسیده است. تعداد خانه‌های خالی در تهران طی نیمه‌ی ‌اول ۹۱ در شرایطی ۲۸ هزار واحد افزایش یافته که در این ۶ ماه، حدود ۶۰ هزار واحد مسکونی نوساز ساخته‌شده در سال‌های ۸۹ تا ۹۰ به بازار عرضه شده است. مقایسه‌ی حجم عرضه‌ی ‌جدید به بازار مسکن با حجم بازار خانه‌ی ‌خالی نشان می‌دهد که در حال حاضر، معادل نیمی از آپارتمان‌های تازه‌ساز، بعد از تکمیل، از سوی مالکانشان احتکار می‌شوند و به جای عرضه به بازار فروش یا اجاره، بدون استفاده و به قصد کسب سود بیشتر نگه‌داری می‌شوند.



به طور کلی، در ادبیات اقتصاد مسکن، رشد حجم بازار خانه‌های خالی به «احتکار مسکن» تعبیر می‌شود. در این میان، آنچه به گسترش این پدیده دامن زده، ریسک صفردرصدی احتکار ملک برای مالکان است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر، سودی که از فروش یک واحد مسکونی بعد از چند سال خالی ‌‌‌بودن آن، نصیب مالک می‌شود، حتی مبالغی را که طی سال‌های خالی‌ بودن آن ملک می‌توانست از محل اجاره حاصل شود، جبران می‌کند. بسیاری از مسئولان و سیاست‌گذاران در این عرصه معتقد هستند با اجرای طرح مالیاتی، قیمت مسکن کاهش یافته و واقعی می‌شود؛ اما برخی کارشناسان معتقدند این صحبت غیرعلمی و غیرقانونی است و نه تنها نفعی ندارد، بلکه مضر است، زیرا زمانی که ساختمانی ساخته می‌شود، در کنار آن حداقل ۲۰۰ صنف به کار مشغول می‌شوند و اثرات مثبتی ایجاد می‌کند. پیش‌فرض آنان این است که اجرای طرح مزبور، کاهش عرضه‌ی ملک را به دنبال دارد. از طرف دیگر، آن‌ها بر این باورند که ساخت‌وساز در داخل کشور از خروج ارز جلوگیری کرده و باعث کاهش نقدینگی می‌شود. ضمناً در صورت ایجاد محدودیت برای ساختمان‌های خالی، به دلیل آنکه راه‌های بسیاری برای دور زدن وجود دارد، از جمله تنظیم اجاره‌نامه‌های صوری یا عناوینی از این دست، نمی‌توان طرح را به راحتی اجرایی و عملیاتی کرد. ضمناً همان گونه که اشاره شد، این راهکار از لحاظ قانونی نیز مشکل دارد و در هیچ کجای قوانین فعلی، به اخذ مالیات از خانه‌های خالی اشاره‌ای نشده است. لذا مالک مختار است که به هر شکلی که بخواهد از ملک خود استفاده کند.



اما از سوی دیگر، استدلال‌های فوق در جایی که جامعه‌ی اسلامی به عسر و حرج دچار شده است، کافی به نظر نمی‌رسند. برای مثال، در مورد سایر کالاها نیز فرد مالک کالای خویش است، اما بر اساس مبانی شرعی و قانونی، در شرایط خاص نیاز به یک کالای استراتژیک، احتکار کالای مورد نیاز جامعه و خارج نمودن آن از چرخه‌ی عرضه و مصرف مردم، به منظور افزایش قیمت و سود شخصی، مردود و قابل پیگرد است. همچنین صرف نبود یا ضعف قوانین موجود برای توجیه شرایط کنونی، دلیل قانع‌کننده‌ای نیست.



در این میان، وظیفه‌ی نظارتی و هدایت‌گری دولت و مجلس و سایر نهادهای عمومی مثل شهرداری‌ها را چگونه می‌توان تعریف کرد؟ همه‌ی این موارد در حالی است که در کشورهای دیگر نیز اخذ مالیات از خانه‌های خالی، برای درآمدزایی دولت و یا حتی صرفاً به منظور تنظیم و کنترل بازار، متداول بوده و چندان هم غیرمعمول نیست. اگرچه این طرح نباید و نمی‌تواند تنها راهکار برای مدیریت بازار پیچیده‌ای همچون مسکن باشد، اما سال‌هاست که سایر طرح‌ها آزموده شده‌اند و فکر کردن به چنین طرحی، اگرچه به صورت یک طرح تکمیلی محدود و آزمایشی (پایلوت)، چندان هم نامعقول به نظر نمی‌رسد.



در همین راستا، تحلیل‌گران بازار مسکن چندین دلیل عمده را برای بروز پدیده‌ی خانه‌های خالی در پایتخت برمی‌شمارند که در آن میان، احتکار وسوداگری در بازار به دلیل سرمایه‌ای بودن مسکن در کشور و نبود توانایی خرید متقاضیان، مهم‌ترین دلایل افزایش تعداد خانه‌های خالی در تهران است. در هر صورت، به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، رشد هم‌زمان ساخت‌وساز و تعداد خانه‌های خالی نشان‌دهنده‌ی یک رویکرد منفی در بازار مسکن و افزایش سوداگری در بازار است که مستقیماً روی وضعیت رفاهی و سکونتی متقاضیان بازار مسکن تأثیر منفی خواهد داشت و جز با خروج مسکن از سبد کالاهای سرمایه‌ای خانوارها، راهکار مقابله‌ی قطعی و دائمی برای آن وجود ندارد.



همان گونه که اشاره شد، بر اساس اطلاعات سرشماری دوره‌ی گذشته، حدود ۷ درصد از خانه‌های پایتخت خالی بودند؛ اما طبق سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۰، این سهم به ۱۰ درصد کل خانه‌های تهران رسیده است و این روند همچنان ادامه دارد. به عبارت دیگر، هم‌زمان با رشد ظاهری ساخت‌وساز در تهران، احتکار و انباشت واحدهای مسکونی نیز افزایش می‌یابد و برای برخورد با آن، باید از سیاست‌های بازدارنده‌ای استفاده کرد که سوداگری در بازار را برای مالکان هزینه‌بر کند تا بعد از گذشت چند سال، مالیات دریافتی از ارزش ملک برای مالک به گونه‌ای باشد که گزینه‌ی عرضه ملک به بازار، برای مالک منطقی‌تر از خالی نگه داشتن خانه باشد. در غیر این صورت، دریافت رقم جزئی به عنوان مالیات، تأثیری بر کاهش تعداد خانه‌های خالی نخواهد داشت.



البته طرح مذکور، به دلیل برخی اشکالات ‌فنی، از پیش‌نویس لایحه‌ی تحول ‌مالیاتی خارج شد. اشکال اولی که برخی کارشناسان به پهن ‌شدن تور مالیاتی برای خانه‌های‌ خالی وارد کرده‌اند، دشواری شناسایی این آپارتمان‌ها و اشکال دوم چالش بر سر تعیین نرخ مالیاتی است. چنانچه نرخ عرف کشورهایی که از این ابزار مالیاتی استفاده می‌کنند (۱۰ درصد مابه‌التفاوت قیمت روز ملک و نرخ تورم عمومی) مبنا قرار گیرد، رقم آن ناچیز می‌شود و برای مالکان بازدارندگی ایجاد نمی‌کند. اشکال اولی که کارشناسان سازمان مالیاتی به طرح مالیات بر خانه‌های‌ خالی وارد کردند غیرقابل شناسایی بودن این خانه‌ها در تهران است؛ به طوری که ورود فیزیکی مأموران به چنین طرحی، فسادآور ارزیابی شده است. اما کلیه‌ی این اشکالات با سامانه‌ی هوشمند الکترونیکی بانک اطلاعات مسکن قابل حل است.



به عبارت دیگر، با اجرایی شدن پیشنهاد بند اول (اختصاص کد اقتصادی ویژه به کلیه‌ی املاک شهری و الکترونیکی کردن کلیه‌ی مراحل فروش، رهن و اجاره‌ی املاک شهری)، نه تنها شناسایی این گونه املاک دشوار نخواهد بود، بلکه مشکل اصطکاک مأموران مالیاتی و مردم و فسادزایی طرح تا حد زیادی مرتفع خواهد شد. در صورتی که یک واحد ملکی در سامانه‌ی مذکور، در یکی از سه حالت سکونت مالک، رهن یا اجاره نباشد، به طور خودکار در زمره‌ی واحدهای مشمول مالیات قرار خواهد گرفت. البته پیشنهاد می‌شود این سامانه واحدهای اداری و تجاری را نیز در مراحل بعدی تحت پوشش قرار دهد. در خصوص تعیین نرخ مالیاتی مناسب و بازدارنده و چگونگی تخصیص آن به واحدهای مسکونی با متراژ، موقعیت و ارزش متفاوت نیز قطعاً اجماع نظر کارشناسان سازمان امور مالیاتی و تجارب حاصل از اجرای پایلوت این طرح راه‌گشاست و لذا این مورد برای استنکاف از اجرای طرح مانعی چندان جدی به شمار نمی‌رود. برای نمونه، برخی کارشناسان، اخذ مالیات ماهیانه از مالکان خانه‌های ‌‌خالی، معادل ۲ درصد قیمت روز خانه‌ها را ابزار مؤثر و بازدارنده‌ی احتکار ملک عنوان نموده‌اند.



هنگامی که خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی نسبت به عرضه‌ی آن‌ها به بازار، از صرفه‌ی اقتصادی بیشتری برخوردار باشد، واحدهای مسکونی نوساز نیز عملاً به این چرخه‌ی معیوب وارد شده و بخش مهمی از کارآمدی خود را از دست خواهد داد.



در نهایت ذکر این نکته خالی از لطف نیست که در همین ایام، که با اوج‌گیری نرخ ارز و سفته‌بازی در این بازار مواجه هستیم، بحث احتکار کالاها و محصولات ضروری بیش از پیش داغ شده است و از برخورد قضایی و انتظامی با محتکران صحبت می‌شود. پرسشی که در این شرایط به ذهن متبادر می‌شود آن است که آیا مسکن، به عنوان یک کالای استراتژیک و ضروری برای جامعه‌ی اسلامی، از اهمیت بیشتری برخوردار است یا کالاهای لوکسی نظیر لوازم صوتی‌تصویری یا خودرو و غیره؟ به عبارت بهتر، هنگامی که چنین حساسیتی در رابطه با کالاهای مذکور در جامعه ایجاد شده است، آیا مسئولان امر، نمایندگان محترم و حتی خود مردم نباید نسبت به آثار و عواقب سوء احتکار در بخش مسکن هوشیاری و حساسیت به خرج دهند؟



این در شرایطی است که بر اساس آمار و ارقام اعلام‌شده از سرشماری‌های اخیر در کشور و تأیید مرکز آمار و سایر مراجع ذی‌ربط، درصد نسبتاً شایان توجهی از خانه‌های کلان‌شهرها، از جمله تهران، به امید سودآوری در میان‌مدت خالی نگه داشته می‌شوند و با گذر از دوره‌ی رکود و ورود به دوره‌ی التهاب و رونق بازار مسکن، جهت فروش عرضه می‌گردند و بدون انجام هر گونه ارزش افزوده‌ی اقتصادی، سود بادآورده‌ای را نصیب مالکان می‌سازند و این در حالی است که بخش دیگری از جامعه فشار سنگین ناشی از اجاره‌بهای بالا را تحمل می‌کنند و تولیدکنندگان از کمبود نقدینگی شکایت دارند.



حتی اگر نسبت به آمار و ارقام تردید داشته باشیم، تقریباً هر شخصی که مدتی را در بازار مسکن به دنبال خرید ملک بوده است با واحدها یا مجتمع‌های آپارتمانی انبوهی، به ویژه در مرکز و شمال شهر، مواجه می‌شود که خالی از سکنه هستند و همان طور که به صورت آشکار و بی‌پرده در روزنامه‌ها آگهی می‌شود، صرفاً جهت سرمایه‌گذاری سودآور(!) مدتی نگه‌داری (احتکار) و سپس به سرمایه‌گذار بعدی(!) واگذار می‌شوند! به این ترتیب، هنگامی که خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی نسبت به عرضه‌ی آن‌ها به بازار از صرفه‌ی اقتصادی بیشتری برخوردار باشد، واحدهای مسکونی نوساز نیز عملاً به این چرخه‌ی معیوب وارد شده و بخش مهمی از کارآمدی خود را از دست خواهد داد.



البته در اجرای این بند، توجه به مواردی همچون کار کارشناسی دقیق، اجرای آزمایشی و پایلوت در ابتدای کار، بازخوردگیری و اصلاح نقاط ضعف اولیه‌ی طرح و بستن گریزگاه‌های شناسایی‌شده می‌تواند به موفقیت آن کمک بسیاری نماید. با توجه به پیامدها و ارتباط مقوله‌ی مسکن با بسیاری از مباحث حساس اجتماعی مانند تغییر جو فرهنگی، ازدواج، آسیب‌های اجتماعی و روانی، فشارهای سنگین اقتصادی و نیز نبود کالای جایگزین و الزام هر خانواده به استفاده از این کالای استراتژیک، این پرسش مطرح می‌شود که آیا صرف دشوار بودن شناسایی و اختصاص کد اقتصادی به املاک و تشکیل بانک اطلاعاتی و زمان‌بر بودن آن، فقدان قوانین و... که از سوی برخی کارشناسان عنوان گردیده است، می‌تواند توجیه یا مجوز قابل قبولی برای تعلل و چشم‌پوشی در این عرصه‌ی بسیار مهم اقتصادی‌اجتماعی باشد؟! افزون بر این، آیا کارشناسان مذکور گزینه‌ی بهتری را برای حل این معضل ارائه داده‌اند و یا تعلل بیشتر به معنای اتلاف وقت و از دست دادن زمان است؟



اخذ مالیات از معاملات مکرر ملکی در بازه‌های زمانی کوتاه‌مدت یا میان‌مدت



وزارت راه‌ و شهرسازی پیش از این پیشنهاد کرده بود که دو ابزار «مالیات بر خانه‌های خالی» و «مالیات بر افزایش ارزش ملک» در متن طرح تحول‌ مالیاتی گنجانده شود، اما ظاهراً این دو ابزار از طرح تحول حذف و به منظور رفع اشکال‌های واردشده از سوی منتقدان، سیاست «اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن» پیشنهاد شده است.



با کمک این نوع مالیات می‌توان تقاضای سوداگرانه‌ی ملک را از تقاضای مصرفی واقعی تفکیک نمود. این نتیجه‌گیری بر این پیش‌فرض استوار است که خرید و فروش‌های مکرر در بازار ملک از نظر منطقی غیرقابل توجیه بوده و به نوعی منبع درآمدی و سودآوری برای سوداگران حاضر در این عرصه تبدیل گردیده است.



تجارب گذشته نشان می‌دهند که انجام معاملات مکرر خرید و فروش توسط افراد در بازه‌های زمانی کوتاه می‌تواند نشانه‌ای از آغاز سفته‌بازی سوداگرانه در بازار مسکن باشد. به این ترتیب که صاحبان سرمایه، یک یا چند واحد مسکونی را با قیمت روز یا بسته به موقعیت، نسبتاً پایین‌تر از حد طبیعی، خریداری می‌کنند و با استفاده از جو روانی یا تلاطم حاکم بر بازار مسکن، پس از چند ماه، آن را با درصدی سود که معمولاً فراتر از نرخ تورم سالیانه است، به فروش می‌رسانند. بدیهی است که سود سفته‌بازانه‌ی حاصل از این گونه معاملات، که در آن‌ها خانه‌ی مورد معامله نیز اغلب تا زمان فروش خالی نگه داشته می‌شود و کار خاصی نیز در راستای بازسازی یا بهینه‌سازی آن‌ها صورت نمی‌گیرد، موجب می‌شود تا سایر سرمایه‌های راکد و نیز افرادی که به سپرده‌گذاری در بانک‌ها یا بازار بورس اقدام نموده‌اند، به منظور استفاده از فرصت برای اخذ سود آنی، به ورود در این آشفته‌بازار تشویق شوند.



این طرح برای جلوگیری از بروز چنین آسیبی طراحی شده و کارآمد به نظر می‌رسد. هرچند تعیین دقیق بازه‌ی زمانی برای آن (برای مثال هر شش ماه یا یک سال، یک بار خرید و فروش) بحث کارشناسی بیشتری را طلب می‌نماید؛ ولی به هر حال، با کمک این نوع مالیات، می‌توان تقاضای سوداگرانه‌ی ملک را از تقاضای مصرفی واقعی تفکیک نمود. این نتیجه‌گیری بر این پیش‌فرض استوار است که خرید و فروش‌های مکرر در بازار ملک از نظر منطقی غیرقابل توجیه بوده و به نوعی منبع درآمد و سودآوری برای سوداگران حاضر در این عرصه تبدیل گردیده است.



اخذ مالیات تصاعدی از افرادی که واحدهای مسکونی متعدد در تملک دارند



برخی کارشناسان استفاده از سامانه‌ی الکترونیکی را برای شناسایی افرادی که بیشتر از یک یا دو واحد مسکونی را به نام خود یا افراد تحت تکفلشان در کلان‌شهرهایی نظیر تهران ثبت کرده‌اند، پیشنهاد می‌کنند. اخذ مالیات تصاعدی به ازای هر واحد اضافی، برای کاهش احتکار ملک توسط این افراد، می‌تواند در توزیع مناسب‌تر واحدهای مسکونی در دست مردم و مصرف‌کنندگان واقعی مؤثر باشد. اخذ این نوع مالیات از افرادی که بیش از یک یا دو واحد مسکونی را در شهر تهران در تملک دارند، به کنترل بازار کمک می‌کند و سدی در برابر احتکار املاک مسکونی است.



متأسفانه این فرهنگ در بین برخی خانواده‌های ایرانی رایج است که به دلیل تمکن مالی یا نگرانی‌های اقتصادی آتی و فقدان مسیرهای سرمایه‌گذاری مطمئن و مناسب یا برای تأمین آتیه‌ی فرزندان خویش، برای آنان در سنین پایین خانه می‌خرند و آن را برای استفاده‌ی آتی یا حفظ سرمایه‌های جاری خود از گزند تورم، سالیان متمادی نگه می‌دارند. طبیعی است که در چنین شرایطی، بیشترین زیان متوجه اقشار آسیب‌پذیر و کم‌درآمد جامعه خواهد شد. برای مقابله با چنین رویکردی، افزون بر کار فرهنگی و البته مساعدسازی بستر سرمایه‌گذاری مطمئن اقتصادی و زدودن ترس از دست رفتن سرمایه و اطمینان‌بخشی از آینده (به عنوان یک سیاست تشویقی)، اتخاذ رویکرد تنبیهی نیز می‌تواند مؤثر باشد.



اشاره شد که مسکن از جمله کالاهای ضروری و استراتژیک مورد نیاز مردم و جوانان است و بنابراین دولت در شرایط کمبود و گرانی مسکن، می‌بایست نسبت به نحوه‌ی توزیع این کالا در میان متقاضیان واقعی، سیاست هدایت بازار را در پیش گیرد. لذا تا حاکم شدن آرامش بر این بازار، کلیه‌ی افرادی که تمایل دارند چند واحد مسکونی در شهرهای بزرگ تملک نمایند لازم است برای هر واحد اضافی، به دولت مالیات (ترجیحاً تصاعدی) بپردازند تا از میزان جذابیت نگه داشتن مسکن در شهرهای بزرگ کاسته شود. ضمناً این طرح باید افراد تحت تکفل سرپرست خانوار را نیز از این حیث شامل شود یا مثلاً برای هر خانواده (زن و شوهر) تعداد مشخصی واحد مسکونی معاف از طرح در نظر گرفته و فراتر از آن مشمول مالیات تصاعدی شود.



در شرایط ضرورت یا بروز دشواری و محدودیت برای جامعه‌ی اسلامی و برای کاهش تقاضا و غیراقتصادی شدن چنین اقداماتی، اخذ مالیات ویژه از افرادی که بیش از حد نیاز، واحدهای مسکونی را در تملک خویش درآورده‌اند، می‌بایست در دستور کار قرار گیرد.





همچنین برخی افراد که محل سکونت دائمی یا اشتغال آنان در سایر شهرهاست، صرفاً به منظور سوداگری و نه نیاز واقعی، نسبت به خرید و نگه داشتن زمین، آپارتمان یا املاک اداری یا تجاری در شهرهای دیگر مانند تهران اقدام می‌کنند. در بند قبل، پیرامون مالیات بر خرید و نگه‌ داشتن چند واحد مسکونی صحبت شد، اما توجه خط‌مشی‌گذاران به موضوع سوداگران خارج از کلان‌شهرها نیز به نوبه‌ی خود حائز اهمیت است. نکته‌ی جالب آنکه بسیاری از صاحبان سرمایه در شهرستان‌ها، با وجود اشتغال یا سکونت در شهرهای دیگر، به کار خرید و فروش و نگه‌داری املاک در شهر تهران مبادرت می‌ورزند و از این طریق، بدون هیچ گونه زحمتی، پس از مدتی، سود قابل توجهی از سوداگری در این بازار به دست می‌آورند.



طبعاً در شرایط ضرورت یا بروز دشواری و محدودیت برای جامعه‌ی اسلامی و برای کاهش تقاضا و غیراقتصادی شدن چنین اقداماتی، اخذ مالیات ویژه از افرادی که بیش از حد نیاز واحدهای مسکونی را در تملک خویش درآورده‌اند، می‌بایست در دستور کار قرار گیرد. البته با تکمیل سامانه‌ی املاک و مستغلات در سراسر کشور، شناسایی این گونه افراد چندان دشوار نخواهد بود. به هر ترتیب، چنین روندی در بازار مسکن نیازمند نظارت و دقت بیشتر است. تأکید می‌شود که برای این طرح می‌توان یک حد معین معاف از مالیات را لحاظ نمود.



اخذ مالیات از سود حاصل از معاملات مسکن



به طور کلی هر درآمدی مشمول پرداخت مالیات است و در صورت استفاده از مالیات به عنوان یک سیاست، نرخ آن باید با سود یا درآمد حاصل‌شده متناسب باشد تا اثرات اصلاحی پدیدار شود. به نظر می‌رسد این مالیات می‌بایست با توجه به مابه‌التفاوت مبلغ خرید و فروش واحد مسکونی توسط یک شخص حقیقی و با نرخ مناسب تعیین شود. هدف این طرح بر تعدیل سود دریافتی در معاملات و کاهش انگیزه‌های سوداگری متمرکز خواهد بود. اجرای این ایده به عدالت مالیاتی نزدیک‌تر است؛ چرا که بر طبق آن، از هر درآمد یا سود حاصل از معامله، مالیات متناسب با مبلغ همان معامله دریافت خواهد شد. لازم به تأکید است که فراهم‌سازی زیرساخت و بانک اطلاعاتی مربوطه، لازمه‌ی اجرای موفقیت‌آمیز این طرح است. البته عده‌ای با استناد به مالیات بر ارزش افزوده یا مالیات انتقال قطعی سند و یا اینکه معمولاً از سود حاصل از خرید و فروش، مالیات دریافت نمی‌شود، با این طرح مخالفت می‌کنند؛ اما هدف پیشنهاد مذکور این است که در مواقع ضروری، مانند انجام معاملات مکرر و یا بالاتر از یک سقف مشخص، دست سیاست‌گذاران باز باشد تا بتوانند به نسبت سود حاصل، مالیات تصاعدی وضع کنند و به این ترتیب، ورود به این بازار را از لحاظ اقتصادی توجیه ناپذیر نمایند. اگرچه ممکن است طرفین معامله قیمت‌های غیرواقعی را برای چنین معاملاتی ارائه دهند و بهای واقعی به صورت پنهان از چشم مأموران مالیاتی مبادله شود که قاعدتاً می‌تواند به فرار مالیاتی و فساد نیز منجر گردد. از طریق سامانه‌ی ثبت معاملات و رهگیری کد اختصاصی ملک، می‌توان بر بخشی از این مشکلات فائق آمد.(*)

 

Share/Save/Bookmark

جهت دريافت روزانه اخبار حديدنيوز، لطفا آدرس ايميل خود را وارد کنيد: