پايگاه خبری تحليلی حديد نيوز 15 اسفند 1392 ساعت 13:37 http://www.hadidnews.com/news/28879/بورس-بهترین-گزینه-تامین-مالی-مسکن -------------------------------------------------- در میزگردی با حضور کارشناسان بازار سرمایه مطرح شد عنوان : بورس بهترین گزینه تامین‌مالی مسکن -------------------------------------------------- نقش اساسی پس‌اندازهای آینده در خرید مسکن ...دفاع مجلس از مالیات خانه‌های خالی متن : روز سه شنبه میزگردی تخصصی در رابطه با بازار سرمایه و نحوه تامین منابع مالی مسکن توسط کمیته فارغ التحصیلان دانشکده مدیریت و اقتصاد دانشگاه شریف که حدود ۱۴ سال از تاسیس آن می گذرد برگزار شد. این میزگرد با حضور حسین عبده تبریزی، دبیرکل سابق سازمان بورس اوراق بهادار، محمدرضا پورابراهیمی، عضو شورای عالی بورس و سید محمدحسین میرمحمدی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس برگزار و طی آن معضلات فعلی و نحوه تامین مالی بازار مسکن مورد بحث و بررسی قرار گرفت. نقش اساسی پس اندازهای آینده در خرید مسکن دکتر عبده تبریزی، استاد برگزیده دانشگاه شهید بهشتی تهران بر بحث مالی مسکن تاکید کرد و گفت: به طور کلی، برای تامین مالی مسکن دو حوزه وجود دارد، نخست منابع برای ساخت و دوم منابع برای خرید مسکن است. آنچه در حال حاضر به عنوان مشکل اساسی کشور به چشم می خورد مساله خرید است؛ به عبارت دقیق تر، مردم باید بتوانند از محل پس اندازهای آینده خود مسکن خریداری کنند، اما متاسفانه، هنوز سیستم بانکی ما نمی تواند به فردی که توانایی پرداخت قسط را دارد، ۵۰ درصد ارزش یک خانه را بدهد تا وی بتواند صاحب مسکن شود، در حالی که این امر در بسیاری از نقاط دنیا انجام می شود. وی در خصوص وضعیت موجود مسکن در کشور عنوان کرد: در حال حاضر بین ۵/۱ تا ۷/۱ میلیون واحد اضافه ساخت داریم؛ یعنی این واحدها در طول زمان جذب نخواهند شد؛ بنابراین به علت برنامه ریزی های اشتباه، پولی که می توانسته صرف رفع مشکل مسکن در کشور شود، متاسفانه قربانی سفته بازان شده است. در واقع، این افراد فکر کردند که هر چه مسکن بسازند تقاضای کافی برای خرید خواهند داشت، اما به اعتقاد بنده اکنون به جایی رسیدیم که خریداری وجود ندارد. دبیرکل سابق بورس اوراق بهادار در ادامه اظهار کرد: این مساله به معنای عدم نیاز ما به مسکن نیست. بخشی از مسکن در کشور (حدود ۴/۲ میلیون واحد) غیر رسمی است که در واقع بدون سند هستند و باید برای آنها تدابیری اندیشیده و بازسازی های لازم انجام شود. از سوی دیگر، بحث رشد جمعیت است که پیش بینی می شود تا ۵ سال آینده به ۶ میلیون واحد مسکونی نیاز خواهیم داشت که تامین این میزان مسکن وظیفه حتمی دولت است. بر این اساس، تصمیم بر این است که حداقل ۸ درصد مازاد عرضه داشته باشیم تا سفته بازی های موجود در بازار مسکن کنترل شود که این بحث مغایر با مصوبه اخیر مجلس مبنی بر بستن مالیات به خانه های خالی است. به عبارت دقیق تر، این امر باعث می شود تا انگیزه افراد برای ساخت یا خرید مسکن جدید کاهش یابد که در نتیجه نمی توان میزان عرضه را به میزان ۸ درصد بیش از تقاضا نگه داشت. همچنین، درآمد به دست آمده از وضع مالیات بر این خانه ها چندان قابل ملاحظه نیست. دفاع مجلس از مالیات خانه های خالی اما پورابراهیمی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس معتقد است برخی نظرات دکتر عبده نیازمند تعدیل است. وی در رابطه با بحث مازاد عرضه در بازار مسکن عنوان می کند: ما سالانه نیازمند ۱/۱ میلیون واحد مسکونی در کشور هستیم که مسکن مهر نتوانست بیش از ۳۰۰ هزار واحد را ارائه کند و این کمبود عرضه نسبت به تقاضا را در پی داشت. البته من موافقم که نوع مسکن ارائه شده ممکن است متناسب با نیاز موجود نباشد؛ یعنی نوع خانه از نظر منطقه، قیمت و بسیاری عوامل دیگر متناسب با سطح درآمدی افراد نیست اما همچنان تقاضا بیشتر از عرضه است. همچنین، ما نیازمند برنامه دقیقی برای بهبود مناطق فرسوده هستیم تا بخشی از تقاضا به این طریق جبران شود. این استاد دانشگاه ضمن دفاع از مصوبه اخذ مالیات از خانه های خالی می افزاید: هدف این طرح، جدا کردن مسکن از سایر کالاهای سرمایه گذاری است تا به این ترتیب بتواند نیاز واقعی کشور را پاسخگو باشد و همچنین بتوان سفته بازی موجود در بازار را نیز کنترل کرد. به گفته وی، در حال حاضر ۵/۱ میلیون واحد خالی از سکنه داریم که ۵۰۰ هزار واحد آن در شهر تهران است و در نتیجه این تصمیم از سه طریق هزینه کشور را کاهش می دهد. نخست آنکه هر گونه عدم استفاده از این واحدها که به نوعی منابع ملی محسوب می شوند، افزایش هزینه فرصت در کشور است که گرچه در محاسبات وارد نمی شود، اما در اقتصاد ما وجود دارد. همچنین، به این طریق می توان معادل درآمد دولت از خانه های اجاره ای، از خانه های خالی از سکنه عایدی داشت که افزایش درآمد دولت را در پی دارد. نکته سوم نیز ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در بخش اجاره است. عضو شورای عالی بورس در ادامه مسکن را محرکی مناسب در اقتصاد کشور عنوان کرد و افزود: مشکل اساسی در این حوزه به ویژه در سال های اخیر دولت قبل تامین منابع مالی است. وی تامین مالی از منابع بانکی را عملی ندانست و با طرح این سوال که مگر بانک های ما چقدر منابع مالی دارند که ۵۰ درصد آن را در اختیار بخش مسکن قرار دهیم ادامه داد: در دوره قبل بخش زیادی از سرمایه بانکی به سمت مسکن رفت که در نتیجه تعادل سایر بازارها را به هم ریخت. در حال حاضر نیز با توجه به کاهش سه برابری ارزش ریال، وضعیت منابع مالی بانک ها اصلا مناسب نیست و در نتیجه آنها نمی توانند در بخش اقتصادی کشور نقش جدی بازی کنند؛ بنابراین باید به سمت بازار سرمایه جهت تامین منابع مالی حرکت کنیم که بر این اساس، ابزارهای جدیدی، هم در لایحه بودجه و هم در آیین نامه های سازمان بورس طراحی شده اند. عطش برای تسهیلات بانکی کاهش یابد در ادامه میزگرد، میرمحمدی با اشاره به اینکه تامین مسکن یکی از چالش های اصلی دولت ها در طول تاریخ بوده است گفت: مسکن از دو منظر قابل توجه است؛ نخست، حداقل نیازی است که برای همه انسان ها وجود دارد و باید از نگاه حاکمیتی به آن توجه شود و دیگری زمانی است که مسکن در حوزه سرمایه گذاری قرار می گیرد که در این حوزه نیازی به حمایت دولت نیست، زیرا درآمد افرادی که در این حوزه قرار دارند از میانگین درآمدی جامعه بالاتر است؛ بنابراین دولت فقط باید در بحث اول وارد شود و تامین مالی انجام دهد. نماینده مردم گلپایگان و خوانسار به نرخ سود تسهیلات اشاره می کند و می افزاید: اختلاف شدید در نرخ سود تسهیلات بازارهای مالی باعث می شود تا همیشه عطش برای کسب تسهیلات بانکی وجود داشته باشد؛ بنابراین دولت باید به هنگام ارائه تسهیلات نوع نیاز افراد را با توجه به نوع اول (نیاز اولیه) یا دوم مسکن (جهت سرمایه گذاری) در نظر بگیرد. همچنین، تفاوت در نرخ بهره ها به گونه ای تنظیم شود تا عطش برای دریافت تسهیلات بانکی کاهش یابد. برنامه ای برای طرح های مسکن نداشتیم در این شرایط، دکتر عبده تبریزی عنوان کرد: با توجه به صحبت های آقای میرمحمدی، مسکن در ۲حوزه جداگانه بررسی می شود، یکی بحث ساخت مسکن و نحوه تامین مالی آن و دیگری چگونگی مصرف آن است. طرح جامع مسکن، مصرف را به سه حوزه تقسیم می کند. نخست، مسکن آزاد است که مربوط به افرادی با سطح درآمدی بالا است. این قشر مسکن مورد نیاز خود را خریداری کرده و حتی در این زمینه سرمایه گذاری می کنند که نیازی به دخالت دولت در این حوزه نیست و تنها وظیفه دولت کنترل سفته بازی است. اما بخش دوم، مربوط به طیف دیگر جامعه و افرادی است که توانایی پرداخت قسط را ندارند که به این حوزه مسکن اجتماعی (social) می گویند. متاسفانه این افراد طی هشت سال گذشته زیاد شده اند و باید مورد حمایت قرار گیرند. اما برای این گروه، علاوه بر دولت، شهرداری ها و خیریه ها نیز وظیفه دارند کمک کنند. وی با اشاره به طرح قبلی مسکن مهر در این خصوص افزود: در این طرح افراد به طور درست شناسایی نشده بودند و برآوردها نشان می دهد حدود ۳۵۰ هزار نفر از آنها اصلا نیازی به مسکن مهر نداشتند. همچنین، در هیچ جای دنیا یک قشر از افراد ضعیف را در کنار هم قرار نمی دهند؛ بلکه محل سکونت آنها را در قسمت های مختلف شهر توزیع می کنند. در واقع، این مسکن های اجتماعی به صورت مصرفی است؛ یعنی دولت باید منابعی تامین کند و در قسمت های مختلف شهر، خانه هایی که ممکن است بنا به دلایلی خالی از سکنه باشند با قیمت های ارزان تر تهیه و در اختیار این افراد قرار دهد. اما به گفته این استاد برگزیده دانشگاه، بدنه اصلی مردم، کسانی هستند که دولت وظیفه دارد برای آنها بازار رهن (mortgage marketing) تعبیه کند یعنی، بازار خرید بلندمدت مسکن که افراد بتوانند با استفاده از پس اندازهای قبلی و همچنین پس اندازهای آینده خود صاحب خانه شوند. به عبارت دیگر، افرادی که توانایی پرداخت قسط دارند باید به منظور خرید بزرگ ترین کالای بادوام زندگی خود (مسکن) کمک مالی شوند؛ اما وضعیت فعلی ما اصلا گویای این شرایط نیست که افراد بتوانند از پس انداز آینده خود بهره ببرند. ازسوی دیگر، بر اساس آمارها، پروانه های ساخت مسکن طی سال های اخیر افزایش یافته و ما بیش از مقدار نیاز خانه ساخته ایم. یعنی، در بخش ساخت مسکن وضعیت خوبی داشتیم، اما همان طور که اشاره شد، نیاز به درستی شناخته نشده و خانه ها در جایی که باید ساخته نشده است. در ادامه مشاور وزیر مسکن به تامین مالی از سوی بانک مسکن اشاره و عنوان می کند: آمارها نشان می دهد حتی با وجود مسکن مهر، تنها ۳۰ درصد هزینه ها برای خرید مسکن از طریق بانک تامین می شود و مردم ۷۰ درصد باقیمانده را باید خود متقبل شوند که این امر نشان دهنده ضعف در تامین مالی توسط بانک ها است. بر این اساس، با توجه به بازار رهن کوچک کشور، ما از بانک مرکزی خواستار شدیم تا تسهیلات مسکن توسط سایر بانک ها نیز انجام شود. از سوی دیگر، اوراق تسهیلات مسکن با شناسه تسه بررسی شده بود که دکتر عبده در این رابطه اظهار داشت: این اوراق دائما در حال نزول بود تا زمانی که تسهیلات از ۲۰ به ۳۵ میلیون افزایش یافت و منجر به رشد قیمت این اوراق شد و دوباره روند کاهشی در پیش گرفت. علت این امر عدم توانایی این اوراق در تامین مالی است. در واقع، نسبت میزان تسهیلات به ارزش مسکن همواره در حال کاهش بوده است به طوری که در سال ۸۳، تسهیلات بانک مسکن، ۳۰ درصد ارزش مسکن بوده اما در حال حاضر تنها ۵ درصد ارزش یک واحد مسکونی است که گواهی بر این ادعا است. در بررسی دیگر این استاد دانشگاه نشان داده شد که در تهران، واحدهایی با قیمت هر مترمربع ۲ تا ۴ میلیون بیشترین تقاضا را دارد که مسیر سرمایه گذاری آتی مسکن را نشان می دهد. در حالی که ما اکنون حدود ۶/۱ میلیون خانه خالی از سکونت در مناطق گران قیمت داریم که اگر برنامه ریزی درستی در این زمینه انجام می شد، می توانستیم ۴ میلیون مسکن در مناطق ارزان قیمت که تقاضای بیشتری دارد بسازیم. وی تقویت بازار رهن را مهم ترین وظیفه دولت می داند و می گوید: بنابراین، ما باید به گروه سوم که بدنه اصلی جامعه هستند تسهیلات مناسبی بدهیم تا بتوانند با پرداخت اقساط خانه خریداری کنند. اما سوال در تعیین نرخ تسهیلات است که در حال حاضر حدود ۲۸ درصد است و می تواند به مردم برای خرید مسکن کمک کند. با این حال، ۲۸ درصد سود یادشده حدود ۶۰ الی ۷۰ درصد هزینه خانوارها است و مردم نمی توانند این میزان را بپردازند؛ بنابراین دولت باید حضور پیدا کرده و با توجه به منابع موجود، تفاوت نرخ سود تسهیلات را بپردازد. بر این اساس پیشنهاد شد تا درآمد برگشتی از مسکن مهر که آثار تورمی خود را قبلا گذاشته است برای تامین منابع استفاده شود و برای افرادی که اولین خانه خود را خریداری می کنند، ۲۸ درصد سود توسط دولت پرداخت شود. وی در خصوص نقش بازار سرمایه می گوید: بورس می تواند نقش موثری داشته باشد مثلا ۲۰ هزار واحد وام را از بانک مسکن که خرده فروش محسوب می شود، خریداری کند و در اختیار یک نهاد واسط قرار دهد تا آ ن را در بازار اولیه عرضه کند. به این ترتیب به ترازنامه بانک مسکن کمک می شود تا بتواند وام بیشتری دهد. بانک یا بورس؟ دکتر پورابراهیمی نیز در این خصوص به پاسخگو نبودن نظام فعلی بانک ها اشاره می کند و می گوید: برای این منظور دو راهکار وجود دارد؛ نخست تقویت نظام بانکی است که با توجه به ترازنامه منفی بیشتر بانک ها و جرائم سنگین آنها کار دشواری است. بر این اساس، مجلس تصمیمات خوبی گرفته است که مهم ترین آن استفاده بهینه از صندوق توسعه ملی است که در گذشته انجام نمی شد. به این ترتیب، قراراست بیست درصد از این منابع را در اختیار بخش تولید و کشاورزی قرار دهیم و مسکن نیز می تواند بخشی از منابع یادشده را به خود جذب کند. اما نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس بر ظرفیت مناسب بازار سرمایه تاکید و اظهار می کند: استفاده از بازار سرمایه می تواند دومین راهکار جهت تامین مالی مسکن باشد. به این ترتیب می توان از ظرفیت منابع خرد استفاده کرد که یکی از راهکارها اوراق وقفی است؛ بنابراین در حوزه های مختلف، پروژه های اقتصادی مناسبی به منظور کمک به مردم با جمع آوری حداقل سرمایه ها انجام خواهد شد. همچنین، اوراق دیگری به نام صکوک استثنا در بازار سرمایه وجود دارد که می تواند نقش مناسبی در تامین مالی مسکن داشته باشد. به گفته وی اوراق مشارکت نیز یکی دیگر از ابزار است که در حال حاضر با مشکلاتی در نحوه اجرا مواجه است. به عنوان مثال، در سال جاری دولت قبل حدود ۲۵۰ میلیون تومان هزینه تبلیغات اوراق مشارکت طرح های عمرانی کرد، اما فقط ۹۰ میلیون تومان عایدی کل فروش بود که علت آن تفاوت در نرخ تورم و نرخ سود اوراق است. مشکل دیگر اوراق، عدم تخصیص سود نهایی در پایان انجام پروژه ها بود؛ در حالی که اگر این سود در انتها تخصیص داده می شد می توانستیم در بازار ثانویه بورس نیز آثار آن را مشاهده کنیم که در دولت جدید قصد بر اصلاح این ایرادات است. به اعتقاد وی، ETFها و به ویژه صندوق های سرمایه گذاری ساختمانی که در زمان دکتر عبده طراحی شد می توانند نقش خوبی در تامین مالی مسکن ایفا کنند. به طور کلی، با توجه به ضعف های یادشده در حوزه بانکی باید هر چه بیشتر به سمت بازار سرمایه به عنوان منبع تامین مالی برویم. رونق مسکن، تورم زا است؟ در پایان دکتر عبده در پاسخ به نگرانی های موجود در خصوص افزایش قیمت مسکن در پی خروج از رکود عنوان کرد: برخی ادعا می کنند وام دادن به بخش مسکن با تحریک تقاضا همراه است که می تواند رشد قیمت مسکن را به همراه داشته باشد. این در حالی است که بحث یادشده کاملا انحرافی است و این بحث شامل همه موارد می شود. به عبارت دقیق تر، زمانی که وامی داده می شود اگر در جای مناسب خود مصرف نشود می تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد، حال خواه وام برای مسکن باشد خواه برای طرحی دیگر. ارائه تسهیلات مناسب، روشی است که افراد زیادی در سراسر دنیا را صاحب خانه کرده است و نبایدنگران این مساله بود. اطلاعات بیشتر در: http://www.eranico.com/fa/content/۲۰۹۸۲/%d۸%a۸%d۹%۸۸%d۸%b۱%d۸%b۳-%d۸%a۸%d۹%۸۷%d۸%aa%d۸%b۱%db%۸c%d۹%۸۶-%da%af%d۸%b۲%db%۸c%d۹%۸۶%d۹%۸۷-%d۸%aa%d۸%a۷%d۹%۸۵%db%۸c%d۹%۸۶%e۲%۸۰%۸c%d۹%۸۵%d۸%a۷%d۹%۸۴%db%۸c-%d۹%۸۵%d۸%b۳%da%a۹%d۹%۸۶#ixzz۲vB۶B۱uRB منبع این مطلب سایت ارانیکو می باشد.